Javier Gámez Arquitecto

ЧАВО

Когда вы строите свой собственный дом  вы делаете его по своему вкусу и таким образом экономите на прибыли, которую получил бы застройщик, поскольку вы сам становитесь застройщиком.

Поэтому вы можете ожидать экономии от 30% до 40% от рыночной стоимости уже построенного дома.

Если вы покупаете дом с рук, то почти наверняка захотите провести ремонт (как минимум, обычно касается ванных комнат и кухни); это происходит почти всегда.

По нашему мнению, единственным преимуществом при покупке уже построенного дома (за исключением случаев, когда вы находите уникальное предложение, например, дом, выставленный на продажу из-за задолженности) является то, что вы можете заселиться в него на следующий день после покупки.

Однако, если вы строите свой дом, вам придется подождать, пока он будет построен (с учетом получения разрешения и строительства, это может занять от 12 до 15 месяцев, часто больше).

Кроме того, если вы покупаете уже готовый дом, вы подвергаете себя риску того, что дом может иметь некие скрытые строительные дефекты, которые нельзя увидеть сразу (они называются скрытыми дефектами), такие как трещины, влажность, отслаивание плитки, электрические неисправности, засоры труб и другие. Однако, если вы строите свой дом, вы избегаете этого риска.

Стоимость услуг архитектора является гибкой; нет официальной шкалы, только ориентировочные значения, рассчитанные соответствующей Общественной палатой архитекторов в каждом регионе.

Может случиться, что один и тот же архитектор запросит разную плату в зависимости от загруженности работы. Если у него мало заказов, он, возможно, снизит свою ставку.

Кроме того, стоимость услуг зависит от размера дома, уровня его качества, сложности проекта и, во многих случаях, от условий оплаты.

Например, мы предлагаем значительную скидку тем клиентам, которые соглашаются оплатить наши гонорары единовременно при начале работы (скидка за предоплату) и позволяют разместить на участке нашу рекламу во время строительства, что помогает нам привлекать будущих клиентов в этом районе.

В любом случае, мы считаем, что обычные рыночные гонорары архитектора, как правило, составляют около 5% от бюджета проекта; это примерно та же сумма, которую клиент заплатит в местное управление за лицензию.

Однако повторюсь, это всего лишь ориентировочные значения.

В нашем случае, для частных домов с бюджетом свыше 180 000 евро, мы всегда берем меньше, чем требует местное управление. Это «правило нашего дома».

Нам не нравится потерять клиента из-за вопроса цены, который, возможно, приведет к нам больше клиентов в будущем.

«Сарафанное радио» очень важно для нас, мы живем благодаря ему.

Поэтому мы всегда стараемся достичь разумного соглашения в этом вопросе, в пределах разумного.

ГОСТИНИЦА (вариации могут незначительно отличаться в каждом муниципалитете) взимает 2% от ПМС за лицензионные сборы и 3,5% от ПМС в качестве налога на строительство (ИКИО). Всего 5,5% от ПМС.

ЧТО ТАКОЕ ПМС? Это официальный бюджет проекта (Бюджет выполнения работ, П.В.Р.).

ПМС рассчитывается на основе размера дома и значений, которые каждый год публикует Архитектурная Ассоциация соответствующего региона, и которые являются годовой статистической средней стоимости работ в этом районе.

Для экономии денег мы всегда стремимся указать на проекте самый низкий возможный бюджет (ПМС); у нас есть «хитрость» (это законно), которая заключается в том, чтобы заявить, что проект будет строиться с базовыми качествами (как если бы это было жилье социального назначения).

Это позволяет снизить П.В.Р. на 20%, то есть, мы экономим вам примерно 1 000 евро на лицензии.

РЕАЛЬНЫЙ ПРИМЕР: ПМС 200 000 евро.

Сборы 2%: 4 000 евро

ИКИО 3,5%: 7 000 евро.

Всего в муниципалитете: 11 000 евро

Если мы снизим ПМС на 20%… ПМС 160 000 евро

Сборы 2%: 3 200 евро

ИКИО 3,5%: 5 600 евро

Всего в муниципалитете: 8 800 евро

11 000 — 8 800 = сбережение 2 200 евро.

Эта «хитрость» иногда прокатывает, а иногда нет, но мы всегда пробуем ее во всех проектах, потому что «нет» у нас уже есть.

Если муниципалитет не принимает наш П.В.Р., то нет штрафа или чего-либо еще. Просто они рассчитывают свою версию П.В.Р., и вы будете платить лицензию на основе их расчета П.В.Р.

Сначала вам придется заплатить 2% от ПМС в качестве лицензионного сбора. Затем, после начала работ, вам будет отправлено письмо с оплатой 3,5% от ПМС в качестве налога на строительство (ИКИО).

ДА, есть еще несколько дополнительных расходов.

ЗАЛОГ ЗА ВОССТАНОВЛЕНИЕ ТРОТУАРА. Обычно составляет от 1 500 до 2 000 евро (варьируется в зависимости от площади тротуара на вашем участке; участки с большим фасадом к дороге, такие как угловые, платят больше, чем маленькие).

Эту сумму вам вернут в конце работ после осмотра со стороны муниципалитета.

ЗАЛОГ ЗА ОБРАЩЕНИЕ СТРОИТЕЛЬНЫХ ОТХОДОВ (строительный мусор). Варьируется в зависимости от размера и ПМС проекта, но обычно составляет от 2 000 до 3 000 евро.

С некоторых лет и по экологическим причинам нельзя выбрасывать строительные отходы в любое место: обязательно их нужно доставлять на контролируемую свалку, где каждому материалу будет предоставлено соответствующее обращение или переработка (инертные материалы, металлы, дерево, пластик, опасные и загрязняющие материалы и т. д.).

Способом обязать вас соблюдать это условие является требование залога. Залог будет возвращен вам в конце работ, когда вы предоставите муниципалитету сертификат, выданный контролируемой свалкой.

ВРЕМЕННЫЙ ДОГОВОР НА ВОДУ. После получения лицензии вам придется заключить временный договор на установку строительного счетчика, чтобы начать строительство дома. После завершения строительства дома этот счетчик переводится в постоянный, предоставив компании (aqualia, hidralia или другой) Лицензию на Первое Заселение.

ВРЕМЕННЫЙ ДОГОВОР НА ЭЛЕКТРИЧЕСТВО. То же самое, что и с водой, но для предоставления электричества на строительной площадке.

Это крайне важный документ, я могу вам его кратко описать:

Когда вы покупаете участок, у вас есть только участок, очевидно.

Когда вы получаете разрешение на строительство, вы можете начинать строительство дома, но у вас еще нет дома: у вас есть только строение, которое еще не годно для проживания.

Когда строительство закончено, архитектор и строительный надзор предоставляют вам ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНОЕ СВИДЕТЕЛЬСТВО О ЗАВЕРШЕНИИ СТРОИТЕЛЬСТВА, которое подтверждает, что дом закончен, соответствует всем требованиям и соответствует проекту, для которого было получено разрешение.

Затем вы запрашиваете у муниципалитета ЛИЦЕНЗИЮ НА ПЕРВОЕ ЗАСЕЛЕНИЕ (также известную как Сертификат о годности для проживания).

Муниципалитет направляет своего технического специалиста для осмотра дома и проверки его соответствия нормам.

Если все в порядке, вам выдают Лицензию на Заселение и возвращают залоги, которые я упоминал ранее (залог за тротуар и залог за обращение с отходами).

Если возникают какие-либо проблемы, их необходимо исправить. Естественно, лучше избегать возникновения проблем.

Только после получения лицензии на первое заселение ваш дом будет законно считаться жилым помещением. Ранее он будет только строительным объектом, негодным для проживания.

Только после получения лицензии на первое заселение вы сможете заключить окончательные договоры на коммунальные услуги (воду, электричество, газ и т. д.).

Поэтому это так важно.

Мы занимаемся этим, это часть нашей услуги, которая включена в наши гонорары. К счастью, муниципалитеты уже довольно цифровизированы, и они позволяют нам представлять проекты через интернет.

Однако клиент сам заключает договоры на коммунальные услуги (например, с Aqualia и Endesa).

ДА. Вам нужно нанять КОНТРОЛЬНО-ИЗЫСКАТЕЛЬСКОГО ИНЖЕНЕРА (аппаратчика), который, как правило (хотя каждый инженер волен установить свою цену), обойдется примерно в треть того, что вы платите архитектору.

Также вам нужно нанять топографа (обычно это стоит около 300 евро), чтобы точно измерить ваш участок в географических координатах UTM (универсальные координаты, полученные с помощью GPS, простыми словами). Мы, чтобы начать проектирование, нуждаемся в топографическом плане, поэтому это одно из первых дел, которые вам следует выполнить.

Возможно, вам также понадобится заказать геотехническое исследование (обычно это стоит около 700 евро) — исследование грунта, чтобы правильно рассчитать фундамент дома и избежать проблем с трещинами и т. д. после постройки.

Мы часто помогаем клиенту сэкономить расходы на геотехническое исследование, основываясь на трех причинах:

Возможно, мы уже знакомы с участком, так как строили дом неподалеку.

Мы можем попытаться получить геотехническое исследование от ближайшего соседа, чей участок, вероятно, очень похож на ваш. Если нам разрешат посмотреть или сделать копию, вам не потребуется нанимать геотехнического инженера для вашего участка, так что вы сэкономите деньги.

Мы обычно решаем вопрос фундамента с помощью непрерывной железобетонной плиты, которая обеспечивает стабильность дома и придает ему прочность, сравнимую с корпусом корабля.

Наконец, если вы собираетесь продать жилой дом в течение десяти лет после его завершения, вы можете заключить ДЕСЯТИЛЕТНЕЕ СТРАХОВАНИЕ. Если вы его не заключаете и решите продать жилой дом, вы можете сделать это (сообщив покупателю, что у вас нет десятилет

Хороший вопрос. Ответ заключается в том, что так требует закон (Закон об организации строительства, L.O.E).

Мы любим объяснять это на примере: Когда вы нанимаете адвоката для судебного дела, у вас также есть обязанность нанять прокурора, который является «помощником» адвоката.

Когда вы проходите операцию в больнице, помимо хирурга, участвуют анестезиолог, медсестра, санитар и т. д., которые помогают хирургу.

Так вот, при строительстве вы должны нанять высшего архитектора и технического архитектора (контрольно-изыскательного инженера).

Контрольно-изыскательный инженер занимается развитием и материальной реализацией, можно сказать, что он отвечает за «повседневную» работу на стройплощадке.

Архитектор осуществляет общий контроль.

Контрольно-изыскательный инженер занимается деталями, мелочами работы и техникой безопасности.

Когда возникают проблемы или сомнения на стройплощадке, которые выходят за рамки знаний контрольно-изыскательного инженера, тогда он сообщает об этом архитектору для их решения.

Можно сказать, не отрицая важности работы контрольно-изыскательного инженера, что он, по косвенной аналогии, является помощником архитектора на месте строительства, как прокурор для адвоката или анестезиолог и медсестра для хирурга.

Мы считаем себя очень быстрыми.

Если у клиента четкая идея о доме, который он хочет, то обычно мы можем потратить пару недель, чтобы подготовить основной проект для представления в муниципалитете.

После представления основного проекта, муниципалитет может занять около трех месяцев (иногда больше) на выдачу лицензии.

После получения этой лицензии мы готовим Проект выполнения, на что обычно уходит еще около двух недель.

Мы представляем этот второй проект (выполнение) в муниципалитет, и обычно через месяц (иногда больше) муниципалитет выдает нам РАЗРЕШЕНИЕ НА НАЧАЛО СТРОИТЕЛЬСТВА.

Именно в этот момент мы можем начать строительные работы.

Хороший вопрос.

Проект должен соответствовать множеству законов и нормативных актов (которые часто имеют различные интерпретации в зависимости от муниципальных технических специалистов, проверяющих проект). Часто муниципалитет предъявляет какие-то требования или замечания к представленному проекту.

Иногда эти замечания можно легко исправить (изменить забор на участке на другую модель, добавить этот или тот чертеж, увеличить размер окна и т.д.).

В других случаях замечания могут потребовать более значительных изменений в проекте.

Поэтому, чтобы избежать повторного создания всех чертежей, расчетов и других документов проекта, сначала представляется упрощенная версия проекта — базовый проект.

Базовый проект, который очень точно описывает его суть, является «сокращенным» проектом, который содержит только необходимые чертежи планов, фасадов, разрезов, таблицы площадей и другие документы, которые позволяют муниципалитету проверить его, выдвинуть замечания (такова их функция — контроль над проектами) и в конечном итоге, после того как мы исправим возможные замечания, выдать разрешение на строительство.

Однако этот базовый проект еще не содержит чертежей фундамента, конструкции, электрики, сантехники, столярных изделий и т.д. — более детальных и затратных чертежей, которые архитектор не желает повторять ненужно из-за каких-либо замечаний от муниципалитета.

Таким образом, процесс выглядит следующим образом:

1. Представляем базовый проект.
2. Муниципалитет выдвигает замечания, если они имеются.
3. Мы исправляем замечания в базовом проекте.
4. Муниципалитет выдает разрешение на строительство.
5. После того, как мы официально получаем одобрение базового проекта от муниципалитета, мы составляем проект исполнения со всеми расчетами, чертежами, техническими описаниями и прочими необходимыми документами для строительства.

К сожалению, разрешения не выдаются мгновенно. Всегда требуется больше времени, чем хотелось бы.

Для небольших работ (ремонтных работ) разрешения выдаются немедленно с помощью процедуры, недавно утвержденной законом, называемой «Декларация о самостоятельной ответственности».

Однако для крупных работ (расширения или новых строительств) процесс занимает больше времени.

Срок получения разрешения на большие строительные работы зависит от каждого конкретного муниципалитета, некоторые могут занимать больше времени, а некоторые меньше.

Также существуют и другие факторы: например, мы заметили, что если подаем проект в декабре, то из-за праздников Рождества это может занять больше времени, чем если мы подадим его в январе. То же самое относится к июлю и августу. Вероятно, его не рассмотрят до сентября.

Просто для ориентации, можно считать, что вы очень удачливы, если проходит около шести месяцев с момента подачи проекта до начала строительства.

Вновь, это зависит от многих факторов, главным образом от строителя, который будет выполнять работы.

Многие строители не могут отказаться от новых контрактов, даже если их график уже заполнен. Также следует поставить себя на их место; в случае трудностей… Если один из контрактов, которые уже имеются, прерывается, откладывается или отменяется по какой-либо причине и так далее.

Поэтому часто они берут на себя больше работ, чем они способны выполнить в нормальном ритме. Это приводит к распределению их ресурсов (рабочих, оборудования) между различными проектами, они стараются как можно лучше удовлетворить всех своих клиентов и продолжить работы, стараясь минимизировать задержки, вызванные этим избытком работы.

Поэтому строитель часто задерживается больше, чем изначально согласовано. Если задержка составляет один месяц, мы считаем это приемлемым. Задержка в 10% считается приемлемой.

Однако, если это, например, шесть месяцев, то это не должно быть допустимо. Поэтому мы можем включить в договор строительных работ так называемую ШТРАФНУЮ КЛАУЗУЛУ ЗА НЕОБОСНОВАННЫЕ ЗАДЕРЖКИ, то есть штраф за каждый день задержки. Например, 100 или 200 евро в день.

Строительство может задержаться из-за других обстоятельств, таких как забастовки, пандемии, природные бедствия… В некоторых туристических муниципалитетах вам могут потребовать остановить работы летом… и так далее.

Могу ли я строить дом в своем собственном темпе?

Возведение здания неизбежно вызывает неудобства для соседей (шум, пыль, пробки…), поэтому муниципалитеты стремятся, чтобы работы были выполнены как можно быстрее, чтобы уменьшить эти неудобства.

В некоторых более чувствительных районах (рядом с школой, больницей или памятником) муниципалитет может устанавливать больше ограничений.

В туристических районах с высокой плотностью населения могут потребовать остановить работы в июле и августе.

В маленьких городах есть определенная практика того, что соседи строят дом постепенно, по мере возможности. Поэтому в таких муниципалитетах обычно более гибкие сроки выполнения работ.

Однако в крупных городах соблюдение сроков строгее: они хотят, чтобы вы построили как можно быстрее, поэтому в лицензии вы получаете определенный срок (обычно от 12 до 18 месяцев), который следует соблюдать.

В случае, если вы не укладываетесь в предоставленный срок и вам нужно больше времени, у вас есть право запросить продление лицензии на срок, подобный изначально предоставленному. То есть, если, например, вам дали год, вы можете затянуть строительство на два года.

Вы не можете запрашивать несколько продлений, только один раз.

Если есть форс-мажорные обстоятельства, сроки автоматически продлеваются на время, пока длится форс-мажор (например, из-за COVID-19, или если по какой-то причине, такой как наводнения, землетрясения, обвалы земли и т.д., невозможен доступ к участку).

Очень часто клиенты хотят вносить изменения во время строительства.

В этом отношении следует отметить, что изменения делятся на две различные категории:

Несущественные изменения: это небольшие изменения, которые не затрагивают основные параметры разрешения. Например, изменение цвета фасада, плитки на кухне, незначительное перемещение двери или окна и т. д. Их можно вносить без проблем.

Существенные изменения: это изменения, которые влияют на основные параметры жилого помещения. Например, увеличение размеров дома, установка крыши на беседку, изменение внутренней планировки и т. д.

Эти изменения нельзя вносить «произвольно», так как вы не получите разрешение на первичное заселение. Вас также могут оштрафовать (накладывается административный штраф), а в худшем случае вас могут обязать снести то, что вы построили без разрешения.

Чтобы внести существенные изменения после получения разрешения, вам придется остановить стройку, представить новый проект и дождаться его утверждения.

Поэтому никогда не стоит делать существенные изменения во время строительства. Лучше тщательно продумать проект перед его представлением в муниципалитет.

Вы не можете делать на своем участке все, что хотите. Право собственности отдельно от права на строительство. Поэтому законодательство устанавливает параметры для вашего участка, которые не могут быть превышены.

Как ясный пример, если на вашем участке разрешено строить два этажа и максимум 200 квадратных метров, вы не можете построить дом из трех этажей и 300 квадратных метров.

Обычно, когда мы разрабатываем проект, клиент просит нас сделать дом максимально большим, то есть использовать все возможности участка. Если это так, то этот дом не сможет быть расширен в будущем, за исключением изменения местного законодательства со временем (что редко бывает).

После использования всей доступной застройки участка любое последующее расширение будет незаконным и не может быть легализовано, за исключением случаев давности (6 лет). Поэтому мы настоятельно не рекомендуем такие работы, так как они будут незаконными.

Так как это обширная и сложная тема, мы лучше объясним вам все при личной встрече.

Вам придется тщательно выбирать подходящего строителя, поскольку от этого зависит успех вашего проекта.

Вот несколько рекомендаций:

1. Обратите внимание на его репутацию в данной области.
2. Узнайте, сколько домов он уже построил в данной местности.
3. Получите положительные отзывы от предыдущих клиентов.
4. Убедитесь, что у него есть необходимая команда и оборудование для выполнения работ.
5. Поставьте условием подробный бюджет, где будет четко указано, что включено в стоимость и что нет.
6. Будьте осторожны с слишком низкой стоимостью предложения, так как низкая цена может означать низкое качество.
7. Попросите его показать вам недавние выполненные работы или работы, которые он в данный момент выполняет.
8. Поставьте условием письменное соглашение о сроках выполнения работ.
9. Убедитесь, что он соблюдает нормы безопасности и здоровья на рабочем месте.
10. Убедитесь, что все его работники застрахованы и обладают актуальными навыками по предотвращению рисков на рабочем месте.
11. Согласуйте разумные и прогрессивные условия оплаты в соответствии с прогрессом выполнения работ. Не платите слишком много вперед.
12. Предложите ему подписать контракт на выполнение работ с вашим личным поручительством (гарантом выполнения обязательств по контракту). Таким образом, в случае возникновения судебного спора, вы сможете обратиться не только к его компании, но и к его личному имуществу.
13. Узнайте, какие работы он намерен субподрядить, и в таком случае он должен нести ответственность за выполнение этих работ.

Если вы желаете, мы можем помочь вам выбрать подходящего строителя. Мы имеем более чем двадцатилетний опыт работы с ними и обладаем некоторыми навыками, чтобы определить, соответствует ли он нашим требованиям.

Например, мы спрашиваем его, как он решает определенные строительные детали, как он укладывает гидроизоляционную пленку, какой клей он использует для наружной плитки, какой материал обычно используется для этой или той работы, знает ли он этот или тот продукт, который необходимо применять в определенных частях работы, имеет ли он необходимое оборудование и средства для работы и т. д.

У нас также есть несколько «ловушечных» вопросов, с помощью которых мы можем понять, идет ли он честно или нет. Это может быть очень полезно, когда наступит момент.

Есть очень важное понятие, имеющее юридическую силу, — это «НОРМЫ ХОРОШЕЙ СТРОИТЕЛЬСТВА», которое относится в основном к качеству отделки работ. Например, чтобы перегородки были вертикальными (по линейке) и перпендикулярными друг другу (по квадрату), чтобы полы были абсолютно горизонтальными (по уровню), чтобы ступени лестниц имели одинаковые размеры, чтобы плитка была ровной, без выступов и с ровными швами, чтобы облицовки (штукатурка, штукатурка на цементной основе и т. д.) были достаточно ровными и без пятен или краев, чтобы углы были ровными и с наличниками, чтобы плинтусы были правильно установлены, чтобы двери и окна хорошо закрывались, чтобы отливы дверей и окон были правильно установлены и т. д.

Нам, как архитекторам, и инженерам-надзирателям, предстоит следить за тем, чтобы строитель соблюдал эти нормы хорошей строительной практики во время выполнения работ.

ЗОЛОТОЙ СОВЕТ:

С годами мы научились одному «трюку», чтобы держать строителя под контролем.

Заключите первый контракт на выполнение работ, который будет включать только первые этапы работ, такие как земляные работы, фундамент и конструкция. Оставьте остальную часть работ для последующего контракта.

Таким образом, строитель будет более мотивирован выполнять свои обязательства должным образ

Если это происходит, это проблема, и ее следует избегать в разумных пределах всеми возможными способами.

Поэтому так важно выбирать надежного строителя, в которого вы можете иметь доверие и который предлагает гарантии.

Если нарушения (сроки, цены, качество работы и т. д.) незначительны, рекомендуется, в разумных пределах, попытаться быть снисходительным и терпеливым, дать возможность строителю представить свою точку зрения (возможно, есть объяснение для такой ситуации, и нам нужно его выслушать) и договориться о согласованном решении, потому что альтернативой является его увольнение, что не рекомендуется, нужно попытаться избежать этого.

В таких случаях мы выступаем посредниками между строителем и владельцем для достижения разумного соглашения для обеих сторон. Мы ссылаемся на контракт и нормативную базу, и делаем понятным, что ему нужно придерживаться согласованного, чтобы избежать серьезных проблем.

Строители знают, что мы, как архитекторы, можем обратиться к ним для будущих работ, поэтому они обычно слушают нас.

Если нарушения настолько серьезны, что их нельзя терпеть, и отношения уже не восстановимы, в таком случае необходимо рассмотреть расторжение контракта по причине неисполнения обязательств со стороны строителя, и в этом случае мы выступим в качестве свидетелей (предоставляя фотографии повреждений и т. д.), если конфликт закончится судебным разбирательством.

Но не беспокойтесь, обычно не доходят до таких крайностей (мы оказались в такой ситуации всего около пяти раз за двадцать лет, то есть в среднем раз в четыре года), в основном потому, что строитель понимает, что у него нет шансов на победу, и обычно принимает наши аргументы. Это наша работа.